纽约“pied-a-terre”税细则：谁要交、交多少

纽约市对“第二居所”的新税将使不少高端奢侈公寓业主的财产税负显著上升，税务专家预计其影响将超过两倍。

州立法者已于周三通过该项针对非主要住宅的税收，以帮助弥补城市预算缺口。该税通常被称为“pied-a-terre tax（第二居所税）”，适用于估值达到 100 万美元及以上的第二套住房，预计可带来约 5 亿美元收入。

CNBC 获得的税务细则显示，该税将分两个阶段生效。第一阶段覆盖税年 2026-2027 与 2027-2028：凡是由纽约市财政部门认定、估值超过 100 万美元的公寓（condos）与合作公寓（co-ops）将适用该税。

在该阶段中，100 万至 300 万美元区间的房产适用每年 4% 税率；300 万至 500 万美元区间适用 5.25% 税率；超过 500 万美元的房产适用 6.5% 税率。

尽管税率看起来较高，专家表示，由于城市沿用较为陈旧的评估与估值体系，实际估值可能被大幅低估，从而降低了表面税负。专家称，城市估值往往仅为真实市场价值的 10% 或更少。

城市并未立即彻底改革评估体系，而是会按预算文件要求逐步更新估值与税负。从 2028-2029 税年开始，房产估值将基于可比成交来确定。由于估值可能“跳升”，税率也会相应下调以做平衡。

根据预算计划，估值调整后适用的税率将为：500 万至 1500 万美元区间税率 0.8%；1500 万至 2500 万美元区间税率 1.05%；超过 2500 万美元的房产税率 1.3%。

纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示：“这非常复杂。”

在新税推出后，亿万富翁、Citadel CEO Ken Griffin 成为舆论焦点。原因是纽约市市长 Zohran Mamdani 在 Griffin 位于公寓前发布的视频中宣布该项税制。随后 Griffin 反击称，未来可能撤回对纽约的业务与工作机会。

在这项新税之下，由于 Griffin 为佛罗里达州税务居民，按 CNBC 测算，他在曼哈顿的财产税账单将超过三倍。

Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购入位于 220 Central Park South 的、面积约 24,000 平方英尺的顶层公寓。不过，政府记录显示，城市对该公寓的评估估值仅为 1550 万美元。根据市方记录，他在 2026-2027 税年的财产税账单为 858,332 美元。

在第二居所税的前两年内，Pollack 估计 Griffin 的财产税账单将增加到 187 万美元以上。自 2028-2029 税年起，该金额预计将接近 400 万美元。

据报道，Griffin 还购买了位于 740 Park Ave 的两套公寓，总价 8300 万美元。根据相关测算，这些房产自 2028 年起的税负为 110 万美元；因此他在曼哈顿的全部房产合计财产税预计将超过 500 万美元。

尽管城市政界人士认为富裕群体负担得起，但房地产经纪与税务律师指出，税负“贴纸冲击”将是显著的。

Pollack 表示：“我所有的客户都已经觉得自己付得太多了。这些数字非常关键。我不在乎你有多富。”